一、制定背景和必要性

为贯彻落实国家、省关于规范物业服务市场的最新要求，补齐监管短板，压实各方主体责任，健全“招标—评标—定标—备案—履约”全链条监管体系，切实维护招标投标当事人合法权益，构建质价相符、公平有序的市场环境，我局在深入调研、广泛征求意见的基础上，结合本市实际制定本通知。

二、起草依据

《中华人民共和国民法典》《福建省物业服务招标投标管理办法》（闽建〔2024〕8号）《福建省物业管理条例》（2023年版）及《福州市物业管理若干规定》（2025年修订版）等有关规定法律法规、规范性文件。

三、主要内容

（一）构建分层分类的责任体系

明确市住建局统筹全市招投标及合同备案监管职责，各县（市）区物业主管部门承担辖区具体监管责任，乡镇（街道）负责业主大会招投标指导、现场监督及矛盾调处，村（居）委会配合做好相关工作，市物业管理协会承担行业自律、咨询培训职能，实现监管无死角覆盖。

（二）规范全流程招投标管理

1.主体准入要求：招标人需在招标公告/投标邀请书发布10日前，将招标信息录入“福州市智慧物业服务平台”；投标人需提前完成平台企业信息采集；评标专家必须从市级物业行业专家库抽取，严禁与招投标方存在利益关联。

2.前期物业招标规则：明确住宅及同一物业管理区域内非住宅原则上需通过招投标选聘前期物业服务企业，仅投标人少于3个、总建筑面积不足2万平方米的住宅小区、不足1万平方米的高层住宅三类情形可经审批采用协议选聘；严格限定招标时限（预售项目办预售证前、现售项目办销售方案备案前完成），要求招标文件必须包含安全管理、公共收益管理、立体生态住宅管理等专篇，推行物业企业星级评价与评分挂钩机制。

3.业主大会选聘规范：明确选聘属于业主共同决定事项，严禁授权业主委员会单独决策；要求业主委员会提前15日告知属地街镇，严格履行业主大会公示、意见征集、表决程序，低于原服务标准的方案需专门说明。

（三）强化备案与监管闭环

一是明确前期物业招标备案、中标备案及协议选聘审批的材料清单、办理时限（均不超过5个工作日）；二是区分招标选聘、业主大会表决选聘两种场景，分别明确物业服务合同备案的材料要求；三是规定对未依法招标、串通投标等违规行为的处罚措施，压实企业主体责任。

政策解读处室：福州市住房和城乡建设局物业管理处

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