【基本案情】

2019年6月10日，郑某金在案外人聂某某（郑某金的女儿）的陪同下与郑某毅签订《不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定：由郑某毅购买郑某金位于福州市鼓楼区某新村A单元及附属间的不动产，房屋面积为62.91m2，附属间面积为5.27m2；买卖双方商定上述不动产成交价为300000元，合同签订后，买方按一次性付款的方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款；合同履行发生争议，双方协商不成的，提交福州市仲裁委员会仲裁。

2019年6月19日，郑某金发表声明，称因郑某金保管不善，将不动产权证遗失，申请补发，现声明该不动产权证作废。同日，郑某毅提交《福州市不动产登记和交易申请表》。

2019年7月10日，郑某毅取得案涉房屋不动产权证书。

2019年7月31日，郑某毅以案涉房屋为抵押物，向银行贷款960000元，该款于2019年8月1日转入案外人聂某某的银行账户。

2019年12月30日，郑某金向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，该案先后经鼓楼区法院和福州市中院审理，认定本案应由福州仲裁委员会仲裁，均驳回郑某金起诉。

另查明，郑某金自2015年以来，因患有老年痴呆，存在认知障碍、间歇性表意不清、思维紊乱的情况，多次住院治疗。

郑某金向郑某毅提出仲裁请求：一、撤销郑某金与郑某毅于2019年6月10日签订的《不动产（存量房）买卖合同（网签）》；二、郑某毅将福州市鼓楼区某新村A单元及附属间房产返还郑某金，将房屋不动产权变更登记至郑某金名下，所需费用全部由郑某毅承担；三、本案的仲裁费用由郑某毅承担。

【案件焦点】

一、 关于合同效力问题

二、 关于案涉房屋返还问题

【仲裁庭意见】

一、关于合同效力问题

首先，综合郑某金所提交的病历证据材料以及仲裁庭对郑某金的询问情况来看，仲裁庭认为郑某金确实存在语意表达不清，思维意识较为混乱的情况。且在询问过程中，郑某金明确表明其并未有卖房的意愿，对于房屋买卖情况更是不知情。郑某金虽然文化程度不高，但对于其名字还是会写，而从《不动产（存量房）买卖合同（网签）》的出售人处的签名情况看，明显只签了“郑”字的起笔，就未再书写下去，而是以指印来代替，另外电话“188********”明显是他人所写。

其次，案涉房屋的交易存在明显违背常理的情形：

1.庭审中，郑某毅称是聂某某通过其哥哥郑某强要卖房子，且是通过聂某某谈妥交易价格后，经郑某金同意后才进行交易的。仲裁庭认为，因房屋买卖涉及的金额较大，通常情况下，买方会对所交易的房屋现状进行较为详细的了解后才会确定是否有购买的意愿，进而双方才会就买卖的价格进行协商。本案中，郑某毅未实地看房，仅是通过案外人聂某某的介绍，谈妥价格后就直接进行交易，明显不符合常理。

2．合同约定成交价格仅为300000元，郑某毅辩称实际成交价格为1200000元，并提供了聂某某出具的收取定金240000元（现金）的收条，及在完成房屋产权变更登记后，郑某毅通过银行贷款960000元，并存入案外人聂某某银行账户的流水。仲裁庭认为，即便如郑某毅所述双方实际交易价格为1200000元，在双方未签订实际交易价格为120000元合同或郑某毅提供具备履行剩余960000元购房款支付能力证明的情况下，仅凭郑某毅以现金方式支付了240000元定金的情况下，双方即办理了产权变更登记，明显不符合常理。

3．即便如郑某毅所述，案涉房屋实际交易价格为1200000元，也仅为同地段市场交易价格的70%左右，明显属于不合理的低价。

4．姑且不论郑某毅向案外人以现金方式支付的240000元的定金是否实际支付，案涉房屋的主要购房款960000元，也是在双方办理完产权变更登记后，郑某毅以案涉房屋为抵押物向银行办理了个人抵押经营贷款后，存入案外人聂某某的银行账户。本案中，并无证据证实郑某金有收到任何的购房款。

5．案涉房屋已于办理了产权变更登记，但郑某毅至今未向郑某金提出要求交付房屋，且同意郑某金继续免租金居住，有违常理。

6．从郑某金提交的案涉房屋的不动产权属证书的发证时间为2019年6月10日，郑某金称系其于2019年5月17日申请补办的，于2019年6月17日方才领取的，而根据郑某毅提交的《不动产（存量房）买卖合同（网签）》载明的签订时间为2019年6月10日，郑某毅提交的福州市不动产登记和交易申请表及不动产补证声明审批表的时间是2019年6月19日，明显可以看出双方在2019年6月10日签订《不动产（存量房）买卖合同（网签）》时郑某金补办的不动产权属证书尚未实际领取。而在2019年6月19日办理房屋产权登记变更时，郑某金并未携带已领取的案涉房屋所有权证原件前往不产权登记部门办理产权变更登记。从常识来讲，如郑某金确有卖房的意愿，且其意识表达清晰的话，不可能在卖房时不带上不动产权属证书原件，相反，从这一点上可以印证郑某金并无卖房的意愿，2019年6月19日在不动产登记部门办理产权变更登记时，其意识思维表达不清。

7．双方均确认郑某金是在其女儿聂某某的陪同下办理了产权变更登记，从亲属间表见代理的角度看，代理人的代理行为应当有利于被代理人方能认定为相对人善意取得，本案显然并非如此，郑某毅所支付的购房款均是支付给聂某某，郑某金至今未实际收到任何款项。

综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”结合本案交易过程存在的诸多不符合常理的情况来看，仲裁庭可以认定郑某金并无卖房的意愿，郑某金与郑某毅签订合同时客观上存在意思表达不清的可能，且明显存在显失公平的情况，故对于郑某金请求撤销双方于2019年6月10日所签订的《不动产（存量房）买卖合同（网签）》的请求，仲裁庭予以支持。

二、关于案涉房屋返还问题

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故对于郑某金要求郑某毅将房屋不动产权变更登记至郑某金名下，所需费用全部由郑某毅承担的请求，仲裁庭予以支持。鉴于案涉房屋并未转移占有，对于郑某金要求郑某毅将案涉房屋返还的请求，仲裁庭不予支持。

【裁决结果】

一、撤销郑某金郑木金与郑某毅郑刚毅于2019年6月10日签订的《不动产（存量房）买卖合同（网签）》。

二、郑某毅郑刚毅应于本裁决作出之日起30日内配合郑某金郑木金将福州市鼓楼区某新村A单元及附属间房产的房屋不动产权变更登记至郑某金郑木金名下，并承担由此产生的全部费用。

三、驳回郑某金郑木金的其他仲裁请求。

【评析】

民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件。对于意思表示不真实的行为，其效力虽然涉及无效的问题，如双方当事人的虚假意思表示无效，但该类意思表示主要涉及的还是可撤销的问题。

我国《民法典》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”如何证明民事法律行为成立时存在“显失公平”的情形？在司法实践中，这既是当事人举证的重点，也是难点。

显失公平的民事法律行为，是指一方利用对方处于危困状态，缺乏判定能力等情形，致使民事法律行为成立时权利义务明显失衡的行为。要同时具备客观要件和主观要件。客观要件是双方的权利义务显著失衡。主观要件是一方利用对方处于危困状态、缺乏判定能力等情形而与对方从事民事法律行为。具体而言，显失公平的构成要件如下：

在客观要件方面：首先，双方当事人的利益显著失衡。在判断是否构成显著失衡时，应根据各种交易关系的具体情况加以认定，特别要通过考虑供求关系、价格的涨落等各种因素，判断利益的失衡是否达到“显著”的程度。如果没有到达“显著”失衡的程度，就不能运用显失公平规则而撤销该交易。这是因为，判断是否构成显失公平，要注意交易规则。如从事期货交易时，只要参与交易者遵守交易规则，那么其获取再多的“暴利”，也是受法律保护的。参与者赔再多，哪怕是倾家荡产，法律也不支持其请求撤销交易。此外，评价是否构成显失公平时，要置身交易内，要把自己作为交易的双方考虑。也就是说，要以双方当事人的交易场景为标准，而不能以仲裁员自己想象的场景为标准。其次，必须是民事法律行为成立时显失公平。也就是说，必须以交易的时点为基准点，来判断双方的利益是否“显著”失衡，一方是否获得“暴利”，而不能“事后诸葛亮”，认为事后“暴利”，受损一方就可以请求撤销。事后的事情属于商业判断的问题，不在法律干预范围之内。

在主观要件方面，需要注意审查在订立合同时，一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。此种主观状态已表明行为人背离了诚信原则的要求。在法律上之所以要求考虑主观要件，其目的在于保障交易的公平和秩序，维护商业道德。主观要件的典型情况如下:1.利用对方处于危困状态。这种情形一般是指利用某人因陷入某种暂时性的急迫困境，从而急需金钱或有其他急需的状态。例如，某人家人突然患重病，急需筹集治疗费用，如果有人利用这种急需要求其以明显的低价出售房屋，则有可能构成显失公平。2.利用对方缺乏判断能力。所谓缺乏判断能力，主要是指欠缺一般的生活经验或者交易经验，如金融机构的从业人员向城市里文化水平较低的老年人兜售风险较高的理财产品，由于缺乏判断能力，其购买风险较高理财产品的行为，就可能构成显失公平。通说认为，显失公平中的缺乏判断能力，主要是指欠缺一般的生活经验或者交易经验，而不包括欠缺特殊的判断能力。

在本案中，仲裁庭在审理时发现，案涉房屋在交易时存在交易程序不符合惯例、合同价款支付方式不符合常理、房屋价款明显不合理低价等多处有违常理的情形。仲裁庭运用法律逻辑并结合生活常识，认定申请人并无卖房的意愿，申请人与被申请人签订合同时客观上存在意思表达不清的可能的情况，且双方利益显著失衡，最终裁决撤销房屋买卖合同，维护了个案的公平正义。

【典型意义】

意思表示真实是指行为人自由、自愿地表达出来的外在意思与其内心意思一致，不是虚假的。行为人表意时必须是自由、自愿的，其意思表示才能产生表意人期望的法律效果。如果在表意时被胁迫、受欺诈，表明表意人的表示不是自由、自愿的，因此，即使表面上看，其内心意思与表示意思一致，该意思表示也不具备有效的效果。表意人在自由、自愿的状况下作出的意思表示才是真实的，才能是有效的，根本原理在于，法律必须保护行为人的意思自由，保护其行为自愿，但如果行为人的表示行为并非自由或者自愿，则法律使其表示行为不生效，以维护行为人的基本民事权利。

显失公平制度并不是为了消除当事人应承担的商业风险，而是禁止或者限制一方当事人获得不符合交易规则而获取的“暴利”。在市场经济条件下，要求交易绝对的公平是不可能的，有赔有赚很正常。因此，在判断交易是否“显著”失衡时，标准要严格，避免动辄以显失公平为由要求撤销合同。只有在双方利益“显著”失衡极不公平时，法律才有必要进行干预，否则会影响交易的正常秩序。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：

 （一）行为人具有相应的民事行为能力；

 （二）意思表示真实；

 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十一条　一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十五条　无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第二条　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

《中华人民共和国仲裁法》

第九条第一款 仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

第五十七条 裁决书自作出之日起发生法律效力。

第六十二条 当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。

                                    仲裁庭：郑新芝

                                    仲裁秘书：张勇东