【基本案情】

某房地产公司(受让人)与某自然资源与规划局(出让人)签订《出让合同》和《补充合同》约定，出让人应当在受让人依本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款之日起15日内，按照“净地”标准向受让人交付本合同项下宗地；第一期出让价款总额的50%，即14.795亿元，付款期限为合同签订之日起30日内；第二期出让价款总额的50%，即14.795亿元，付款期限本合同签订之日起360日内。

某房地产公司依约支付第一期出让价款，第二期出让价款应于2021年3月4日前支付，某房地产公司实际于2021年5月31日和2021年6月11日支付完毕第二期出让价款。

2020年11月24日，某房地产公司向某市人民政府发出《关于某宗地交地等有关问题的请示》，因地铁上盖盖板无法在拍地1年内交付，预计盖板将在2021年5月30日至2022年2月27日之间分批交付等原因，请求协调调整第二笔(总地价的50%)土地款缴纳时间，分两期支付，第一期(出让地价总额的25%，即73795万元)在2021年5月30日第一批约51070平方米土地交地后5个工作日内缴清。第二期(出让地价总额的25%，即73975万元)在土地全部交付后(2022年2月27日)5个工作日内缴清。

2021年3月1日，某房地产公司向某市人民政府发出《关于缴交某地块第二期土地款的请示》，鉴于地铁盖板还未建成，请求同意第二期土地价款缴交时间和方式调整为根据盖板建设进度，分两期缴交。同日，某房地产公司向某自然资源与规划局发出内容与上述请示相同的《关于缴交某地块第二期土地款的请示》。同日，某自然资源与规划局向某房地产公司发出《关于按期缴交某土地出让价款的函》：某房地产公司提出，因地铁盖板施工进度滞后，申请对第二期出让价款的缴交方式和时限进行调整。市政府还在研究。在市政府明确意见前，请按照合同约定缴交第二期出让价款，逾期缴交，将按合同约定收取违约金。

2021年4月28日，某自然资源与规划局向某房地产公司发出《关于再次督促缴纳某地块第二期土地价款的函》。2021年6月17日，某房地产公司、某自然资源与规划局及福州市土地发展中心签订《交地确认书》，明确：某自然资源与规划局向某房地产公司移交由某市土地发展中心提供的某宗地中的80.02亩土地，某房地产公司已于2021年6月11日接收上述80.02亩的土地。2021年6月28日，某房地产公司向某自然资源与规划局发出《关于请求尽快交付某宗地的函》。2021年6月30日，某自然资源与规划局向某房地产公司发出《关于尽快缴交某宗地土地款违约金及交地问题的函》。

庭审中，双方确认至本案庭审，案涉宗地除已交付的80.02亩外的剩余的207.83亩土地因地铁上盖施工原因，尚未交付某房地产公司。

某房地产公司提出仲裁请求：确认某房地产公司享有不安抗辩权，不承担逾期支付出让款的违约责任。

【案件焦点】

一、关于合同效力问题

二、关于某房地产公司是否享有不安抗辩权，应否承担逾期支付出让价款的违约责任问题

【仲裁庭意见】

一、关于合同效力问题

仲裁庭认为，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。

二、关于某房地产公司是否享有不安抗辩权，应否承担逾期支付出让价款的违约责任问题

仲裁庭认为，《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”根据上述规定可知，不安抗辩权的成立，应当具备以下要件：一是当事人需基于同一双务合同互负债务，二是当事人互负的债务有先后履行顺序，三是后履行的当事人发生发丧失或者可能丧失履行债务履行能力的情形。本案中，要件一、二均已满足，某房地产公司和某自然资源与规划局分歧在于后履行的当事人，即某自然资源与规划局是否发生丧失或者可能丧失履行债务履行能力的情形。《出让合同》约定，第二期出让价款付款期限为合同签订之日起360日内，即某房地产公司第二期出让价款付款期限应为2021年3月4日。《出让合同》约定，某自然资源与规划局应当在某房地产公司支付全部出让价款之日起15日内，按照“净地”标准向某房地产公司交付本合同项下宗地。根据上述约定，如某房地产公司按期于2021年3月4日前缴清第二期出让价款，则某自然资源与规划局应于2021年3月19日前向某房地产公司交地。庭审查明，除2021年6月11日已实际交付的80.02亩土地外，剩余207.83亩土地因地铁上盖施工原因，至今无法交付。从上述查明的事实可知，某自然资源与规划局作为土地行政管理部门，作为《出让合同》的交地义务人，对因地铁上盖施工原因，无法在合同约定的2021年3月19日前向某房地产公司交付全部287.85亩土地应当具有预期，事实上某自然资源与规划局至今仍无法向某房地产公司交付全部土地。因此，仲裁庭认为，某自然资源与规划局客观上存在无法按照合同约定如期交付土地的情形，即不安抗辩权的要件三也已满足。据此认定某房地产公司享有不安抗辩权。

此外，双方另一分歧在于某房地产公司是否依法行使不安抗辩权。《中华人民共和国民法典》第五百二十八条规定：“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”庭审查明，某房地产公司于2020年11月24日向某市人民政府、于2021年3月1日向某市人民政府及某自然资源与规划局发出请求同意第二期土地价款缴交时间和方式调整为根据盖板建设进度，分两期缴交的请示。据此，可以认定某房地产公司已经履行了通知的义务。

仲裁庭认为，当不安抗辩权成立时，将发生如下法律后果：一是先履行义务一方得以暂时中止履行合同债务，也可以说不安抗辩权是一种延期抗辩权，即先履行义务一方只是暂时中止或者延期履行合同债务，而非终止合同债务或者消灭合同债务。二是先履行义务一方不承担违约责任，不安抗辩权是先履行义务一方对其不按期履行债务的合法救济，故当不安抗辩权成立时，在其履行了法定的通知义务后，其逾期不履行债务不应被认定为违约，其亦据此得以免除违约责任。本案中，某房地产公司在明知某自然资源与规划局无法按约履行交地义务的情况下，向某自然资源与规划局发出请求调整付款时间和方式的请示，在未得到答复的情况下，如要求某房地产公司继续按约定支付全部出让价款，明显存在不公平、不合理的情况。据此，仲裁庭认为，某房地产公司关于其享有不安抗辩权，不承担逾期支付出让款的违约责任的请求，具有事实和法律依据，应予支持。

【裁决结果】

确认某房地产公司享有不安抗辩权，不承担逾期支付土地出让价款违约责任。

【评析】

不安抗辩权，是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务时，在对方没有提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利，属于法定抗辩权。不安抗辩权的目的在于平等的保护合同的双方，防止先履行方权益的损害。同时，因不安抗辩权本身系先履行合同义务的一方暂时中止履行义务，故对此的行使需要具备严格的实质要件和程序要件。

从实质要件而言，不安抗辩权的成立，应当具备以下要件：一是当事人需基于同一双务合同互负债务，二是当事人互负的债务有先后履行顺序，三是后履行的当事人发生发丧失或者可能丧失履行债务履行能力的情形。在本案中，某房地产公司的付款义务与某自然资源与规划局的交付土地的义务属于互负债务，且基于合同的约定，上述两债务有先后履行顺序，即要件一、二均已满足，本案的焦点在于后履行的当事人即某自然资源与规划局是否发生丧失或者可能丧失履行债务履行能力的情形。《出让合同》约定，某自然资源与规划局应当在某房地产公司支付全部出让价款之日起15日内，按照“净地”标准向某房地产公司交付本合同项下宗地。根据上述约定，如某房地产公司按期于2021年3月4日前缴清第二期出让价款，则某自然资源与规划局应于2021年3月19日前向某房地产公司交地。但截至庭审辩论终结前，除2021年6月11日已实际交付的80.02亩土地外，剩余207.83亩土地因地铁上盖施工原因尚未交付。从上述查明的事实可知，某自然资源与规划局作为《出让合同》的交地义务人，客观上存在无法按照合同约定如期交付土地的情形，即某自然资源与规划局存在可能丧失履行债务能力的情形。

对于程序要件，《民法典》第五百二十八条规定“当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。”先履行合同义务的一方应在履行期限届满前及时通知对方，且若后履行一方提供适当担保的，先履行一方应当恢复履行。在本案中，某房地产公司于2020年11月24日向某市人民政府、于2021年3月1日向某市人民政府及某自然资源与规划局发出请求同意第二期土地价款缴交时间和方式调整为根据盖板建设进度，分两期缴交的请示。据此，可以认定某房地产公司已经履行了不安抗辩权所要求的通知义务。

在不安抗辩权成立的情况下，先履行义务一方不承担违约责任，不安抗辩权是先履行义务一方对其不按期履行债务的合法救济，在其履行了法定的通知义务后，其逾期不履行债务不应被认定为违约，其亦据此得以免除违约责任。故本案中，某房地产公司在享有不安抗辩权的情况下，其不承担逾期支付出让款的违约责任。

在司法实践中我们应该注意预期违约与不安抗辩权的差异，不能混为一谈。《民法典》第五百七十八条对预期违约做了明确规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”从适用的合同来看，不安抗辩权仅适用于互负义务的双务合同；预期违约则没有此规定；从行使的主体来看，行使不安抗辩权的主体必须为先履行合同义务的当事人。而预期违约则适用合同当事人任何一方；从行使的方式来看，当事人行使不安抗辩权既可以选择自治方式，也可以采用诉讼或者仲裁方式。即选择通知对方当事人将中止履行，对方当事人提供担保的，应当继续履行；也可以选择诉讼或者仲裁方式，即在合理期限内对方当事人未恢复履行能力并且未提供适当担保的，请求人民法院或者仲裁机构解除合同，而预期违约则一般采取诉讼或者仲裁方式行使解除权；从产生的法律后果来看，不安抗辩权可以产生的法律后果为继续履行或者解除合同，而预期违约产生的法律后果为解除合同。

【典型意义】

不安抗辩权作为三大法定抗辩权之一，其的要求和行使均比先履行抗辩权和同时履行抗辩权严格。合同当事人行使不安抗辩权，应当符合《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条的规定。尤其是应该注意到互负债务具有对价性是行使不安抗辩权的前提，而此种的对价性可基于合同的性质产生，如买卖合同项下标的物的交付与货款的支付则具有对价性，也可基于双方的约定产生，如合同中约定收到发票后对方才付款，此时发票的开具与付款就基于合同约定产生了对价性。故在审查不安抗辩权主张时，应审查义务是否具有对价性，不具有对价性时，不存在适用不安抗辩权的条件。

为防止不安抗辩权的滥用，以及为维护合同的严肃性，主张不安抗辩权的一方即先履行债务的一方应承担举证责任，且《民法典》强调需“确切证据”，并非所谓的推测性的证据等，若无法达到上述的证据要求的，先履行一方应承担违约责任。行使不安抗辩权的一方首先应该注重收集、固定相关证据。如涉及后履行一方资不抵债、转移财产、合同标的可能被查封、被列为失信被执行人等重要证据，应该重点注重收集、固定，而不能仅仅注意收集后履行一方违约的证据。同时还应该注意履行及时通知义务。通知是行使不安抗辩权的重要程序，在通知函中应当写明后履行一方的违约行为；清楚表明先履行一方中止履行义务的意思表示，并明确要求后履行一方提供担保；结合本案实际情况给予后履行一方合理的期限。一旦出现行使解除权的情形，要尽快发出通知，并避免作出与行使不安抗辩权相反的行为。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第六条　民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第五百零二条　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百二十七条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第五百二十八条　当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

                             仲裁庭：陈立新、严孙伟、黄磊

                                              仲裁秘书：张勇东