为贯彻国发[1994]43号文《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(简称《决定》)，根据闽政[1995]40号文《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》(简称《通知》)和闽政[1995]综260号文《关于福州市深化城镇住房制度改革实施方案的批复》(简称《方案》)等有关出售公有住房的规定，特制定本实施细则。
    第一条  适用范围
    福州市辖五城区范围内的各级党政机关、人民团体、民主党派、企事业单位，中央及外地驻榕单位。
    第二条  出售范围
    凡经确认产权清楚的公有住房，方属出售范围。当前先出售四层(含四层)以上或符合小区规划要求的框架或砖混结构的单元式套房。楼外杂物间暂不出售。
    下列公有住房不在出售范围：
    1、已列入近期(五年内)旧城改造规划的；
    2、地处临街宜改造为营业用房的；
    3、代管房产和产权未确定的；
    4、具有历史保护价值的；
    5、危房以及即将更新改造的旧住房；
    6、与办公、科研、教学等混杂在一起，无法分隔对外单独开门的住宅；
    7、产权单位认为不宜出售的住宅。
    第三条  售房对象
    1、各级党政机关、人民团体、企事业单位的在职职工(含合同制)和离、退休职工；
    2、属于正常工作调动，又调入单位未分配到住房的插花户；
    3、已故干部、职工的配偶；
    4、居住市房管部门直管公房的现住户；
    5、已离、退休的单身职工。
    以上凡具有本市正式户口、符合分房条件、以自住为目的现住户，可申请购买现住房。
    第四条  购买公有住房坚持自愿原则。
    第五条  计价原则
    1、向高收入家庭出售公有住房实行市场价。1995年框架结构每平方米建筑面积为1700元。
    2、向中低收入家庭出售公有住房原则上实行成本价。目前以成本价售房确有困难的，可以实行标准价作为过渡。1995年框架结构售房成本价每平方米建筑面积为65元；标准价每平方米建筑面积为788元，其中，负担价为482元，抵交价为306元。
    3、非封闭阳台(含自费封闭的)和楼底层或顶层附属用房及共用分摊部分(如楼梯等)的计价，按实际售价的50％计算。
    4、按成本价购买框架结构住房，每平方米建筑面积实际售价低于l 80元的按180元计算；砖混结构(含构造柱、砖混一等、二等、大板等)住房每平方米建筑面积实际售价低于150元的按150元计算。按标准价购买框架结构住房，每平方米建筑面积实际售价低于160元的按160元计算；砖混结构(含构造柱、砖混一等、二等、大板等)住房每平方米建筑面积实际售价低于130元的按130元计算。
    5、局部扩建、加层的计价从其主体楼房 。
    6、一般装修的住房系指：水泥或油漆地面；内墙和顶棚为普通抹灰、涂料；钢、木门窗；日光灯或普通白炽灯：一个卫生间，内设马桶、水泥或马赛克地面，涂料或瓷砖墙裙；普通自来水到户。超过上述范围的装修和设备，一律单独计价出售。可按原价或以重置价按耐用年限折旧计价。进口的设备和装修材料，一律按原进价加外汇调节税计价。具体由各产权单位评定，报市(或省直)房改办审定后执行。
    第六条  出售公有住房的市场价、成本价、标准价由市人民政府每年公布一次
    公有旧住房的市场价、成本价、标准价按成新折扣计算。折旧年限一般为50年，年折旧率为2％，使用年限超过30年的一律按30年计算。
公有住房的实际售价，应根据住房结构和所处地段、朝向、层次不同进行调节计价(各调节系数详见附表)。
    第七条  职工按成本价、标准价购买公有住房给予以下折扣：
    1、工龄折扣：根据购房职工享受住房公积金前的工作年限给予工龄折扣。工龄以购房职工夫妇工龄之和计算，双职工一方已去世，另一方末再婚的，已故职工生前工龄可以计算。工龄按虚龄计算。年工龄折扣率为成本价或标准价的0.6％。离退休职工工龄，按人事、劳动部门的规定执行。
    2、现住房折扣：1995年度给予5％的现住房折扣，今后逐年减少1％。
    3、职工购买公有住房免缴契税。
    第八条  公有住房的实际售价按下列公式计算(计量单位：元／平方米)：
    1、以成本价售房实际售价的计算公式：
    实际售价＝成本价×(1－年工龄折知率×夫妇工龄之和—年折旧率×竣工年数—现住房折扣率十结构系数＋地段系数＋朝向系数＋层次系数)
    2、以标准价售房实际售价的计算公式：
    实际售价＝标准价×(1－年工龄折扣率×夫妇工龄之和—年折月率×竣工年数)＋负担价×(结构系数：地段系数＋朝向系数＋层次系数－现住房析知率)
    第九条  购房面积控制标准及限制
    1、职工购买公有住房的面积控制标准，按闽政(1995)40号文件规定执行：一般职工为45—70平方米(指建筑面积，下同)；科级干部或正式聘任为中级专业技术职务的干部为50—85平方术；县处级干部或正式聘任为副高级专业吱术职务以及l983年前评定确认为中级职称的干部为60—100平方米；地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年前评定确认为高级职称的干部为80—l 30平方米。以上是购房面积控制标准，有条件的市、县也可以作为职工分房、建房面积控制标准，有条件的市、县也可以作为职工分房、建房面积控制标准。
    职工购房面积控制标准，可按职务高的一方计算；超过上述控制购房面积标准的部分，一律按市场价执行，不得享受工龄和住房折扣。
    2、按成本价或标准价购买公有住房，每个职工家庭只能享受一次。职工购买公有住房后不能再参加集资建房。由于各种原因未能分到住房的干部、职工，保留其购买公有住房的权利。因工作需要，调离本市且家属随迁者，按原价退还所购的公有住房，可作为未享受过购买公有住房待遇转介调入地。
    3、对分有两套住房者，其两套的单元组合建筑面积之和未超过本人购房控制标准的，可服购买两套；反之，退一买一，先退后买。
    4、因工作需要一方调离本市，且在本市和调入地都有住房或夫妇(军、地)双方都有住房的，可由住户确认一方(地)购买，但要持另一方未享受过购买公有住房待遇的证明，方可申请购买。
    5、依照省清房领导小组闽清字[1991]第06号函的精神和我市实际情况，凡在鼓楼、台江、仓山、晋安区(东至前屿村以西；西至洪山桥以东；南至白湖亭以北；北至铁路线以南)拥有私房，以及其私房距工作单位所在地五公里以内的其私房面积已达到购房控制标准的，原则上不享受以成本价或标准价购买公有住房的待遇；若其私房面积未达到本人购房控制标准的可以申请购买，但面积应合并计算。
    6、分到公有住房后将私房出租或出售的，不论其出租(出售)面积大小，收取金额高低，均不得按成本价或标准价购买公房。
    7、已故干部的配偶按本人住房面积标准购房。
    8、已故干部、职工的子女，原则上不能购买其父母住房。如子女单位无住房，可由其父母单位酌情调整安排，符合购房条件者，可按本《实施细则》的规定执行。
    第十条  面积计算
    1、出售公有住房均以“平方米”建筑面积为计量单位，每座住房建筑面积以房屋所有权证记载为准。
    2、每套建筑面积＝该套单元大门内各开间的建筑面积之和(分户墙按墙厚二分之一计算面积，其余墙全算)。
    3、凹阳台、封闭式阳台和挑廊的建筑面积＝水平投影面积。
    4、非封闭(合自费封闭)阳台、挑廊的建筑面积＝水平投影面积的一半。按照国家计委、建设部计标[1984]774号文件规定：享受四类住房者，水平投影面积在8(含8)平方米以内的部分；享受三类(含三类)以下住房者，水平投影面积在4(含4)平方米以内的部分，可不计入住户控制面积范围内，超过的部分则应计入该户的控制面积。
    5、楼底层或顶层的附属用房，按其建筑面积单独计算；楼梯位和公共走廊按各单元建筑面积的比例分摊计算。以上均不计入住户控制面积范围内。
    第十一条  以成本价和标准价购买公有住房的付款折扣
    1、购房可一次付款，也可分期付款。一次付清房款的给予20％的折扣；分期付款的，除首次付款30％外，每多付10％；售房单位给予实际售价2．5％的折扣。分期付款期限一般不超过十年。分期付款要计收利息，利率按有关规定执行。
    2、凡没有工作的红军或烈士遗偶，单独居住或与未成年子女同住，购房时可从个人应付购房款中减40％；如与有工作的子女同住，可在其折扣基础上给予适当减免，但最多减免额不得超过其子女个人应付购房款的20％。
    3、购房款除按规定折扣外，其余均由购房者支付。原个人交纳的住房租赁保证金(押金)或住房建设债券等可转抵为购房款。
    第十二条  凡没有建立住房公积金的单位，不得以标准价出售公有住房。
    第十三条  权利和义务
    1、职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入市场。其租、售房收入按规定交纳有关税费后归个人所有。
    2、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场。其租、售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后归个人所有。
    3、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，也可以继承，其产权比例接售房当年标准价占成本价的比重确定(1995年度按标准价购买的公有住房，个人产权比例占91％)。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。其租、售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
    4、凡依法进入市场的住房，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权。原售房单位已撤消的，其主管部门或当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。
    第十四条  售房工作程序
    1、实施方案审批
    申请出售公有住房的单位，应具体制定售房实施方案，并征得主管部门同意后，分别报市(或省直)房改办批准后执行。
    2、组织实施
    (1)填报单位售房分座申请表，出具房屋所有权证复印件，报市(或省直)房改审批；
    (2)个人申请，产权单位批准。产权单位应负责填报购房人名单，附购房人夫身份证复印件，报市(省直)房改办审核；
    (3)签订出售公有住房买卖合同书；
    (4)个人缴交购房款；
    (5)售房单位出具购房证明书。
    3、交易监证
    售房单位应持市(或省直)房改办签发的办理房屋交易监证通知，并附以下证件向市房地产交易所办理房屋交易监证。
    (1)房屋所有权证；
    (2)经批准的单位出售公有住房分座申请表；
    (3)楼房分层分户平面图(平面图1:200，标注边长尺寸，单位：米)；
    (4)购房人夫妇居民身份证复印件；
    (5)个人购房申请表；
    (6)个人购房交款计算表；
    (7)由单位开出的财政部门统一印制的售房专用票据、承办银行加盖收款章的产权联；
    (8)福州市(或省直)购买公有住房证明书；
(9)福州市(或省直)出售公有住房买卖合同书；
    (10)单位出售公有住房分座花名册。
    4、反馈售房情况
    交易监证后，售房单位应向市(或省直)房改办上报以下材料：
    (1)单位出售公有住房分座花名册；
    (2)个人购房申请表；
    (3)购房人夫妇身份证复印件。
    5、产权转移
    售房单位持市(或省直)房改办签发的办理房屋产权转移通知书、市房地产交易所发给的房地产买卖审批表和房屋买卖转移证明书，到福州市房地产产权监理处办理房屋产权转移手续，由售房单位统一领取房屋所有权证和土地使用权证。
    第十五条  资金管理和使用
    1、各产权单位出售公有住房回收的资金，全部作为单位住房基金，专项存入福州市人民政府指定的承办银行“住房资金管理中心”的售房资金专户及售房单位售房资金专户，专款专用。售房资金管理要根据市或省直房改领导小组决策，中心运作，银行承办，财政监督的原则执行。售房款要全部用于住房建设和住房制度改革，严禁挪用。
    2、公有住房善后维修参照榕房综(1993)202号文件执行。住房自用部位和自用设备的维修费用，由购房者负责，维修时不能擅自改变外型和结构。住房的管理及共用部位和共用设备的维修养护，在物业管理公司成立之前仍由原产权单位或原使用管理单位负责。售后头两年的共用部位维修费由专项资金及提留的维修费中列支，不足部分则按住户所占房屋建筑面积比例分摊，并努力创造条件逐步向有偿服务过渡。
    第十六条  售房单位出售公有住房之前，应对住房进行一次必要的安全检修，严禁使用公款进行突击装修和扩建。
    第十七条  各单位出售公有住房时，应根据《通知》和《方案＞以及本《实施细则》的规定，结合单位实际，制定具体实施方案，按省、市分工管辖范围分别报市(或省直)房改办批准后执行。中央驻格单位报省直房改办审批，外省(市)和本省外地驻榕单位，报市房改办审批。
    第十八条  凡1993年12月31日前，根据闽政[1993]1号文件审批出售的公有住房的衔接工作，按《福建省省城单位已售公有住房与国务院＜决定＞衔接实施办法＝有关规定执行。
    第十九条  过去有关出售公有住房的规定与本《实施细则》有抵触的，自本《实施细则》下发之日起一律按本《实施细则＞执行
    第二十条  本《实施细则》自下发之日起由福州市住房制度改革领导小组办公室和福建省直单位住房制度改革办公室分别组织实施。
  

福州市住房制度改革领导小组办公室
  福建省直单位住房制度改革办公室
          一九九六年三月二十一日