2022年，福州市土地发展中心将围绕土地资源综合利用、项目运作周期、资金筹措渠道等几个方面开展工作。

一、细化摸排，科学谋划，在土地资源利用上做加法

2022年，中心将进一步深入细化摸排，加强用地谋划,针对后备资源匮乏问题做好“2个谋划”。一是谋划实。在近期试点地块摸排成果基础上，推广至全市范围实施可开发用地全面盘整，对四城区进行“卷地毯”式核查，收集征收摸底、住宅销售指导价等数据，结合航拍影像图测、实地踏勘核验等手段，夯实成本、测算安置和收支平衡情况，做好可行性分析。二是谋划好。在指标允许的情况下加大开发强度、提高用地效率，逐幅优化地块控规、生成经营运作方案，节约集约用地、显化经济价值。

计划解读：近两年来，在受疫情影响经济下行、中央出台全年住宅用地供应不超过三次的“两集中”新政等压力下，为保障土地市场持续良性运作，中心将实现“产、城、景”融合的联动共生机制作为总体目标，探索“五年专项规划、三年滚动计划、年度实施计划”的《土地储备“十四五”规划》且纳入国土空间规划，强化顶层设计，并改变以往以制定计划时直接上报属地政府数据的做法，化被动为主动，建立了深入摸底、统盘谋划、科学测算的地块谋划新机制。

相较于早年间储备项目生成呈随意性、碎片化的工作模式，近年来中心秉持“引龙头、补链条、强产业、优服务”宗旨，更为注重合理安排产业布局、城市均衡协调良性发展，着力打造产业园区项目、交通枢纽周边一体化开发项目、民生短板补齐项目、成片开发项目。

故下一阶段亟需通过以下几个方面开展工作：一是全面摸排用地，梳理出四城区老旧小区、低效利用工业用地、历史建筑群及旧村庄用地约7.69万亩，通过做大整小、腾笼换鸟，谋划资源集约、功能集中、产业集聚的园区用地，发展总部经济、搭建服务平台、扶引龙头企业、填平补齐产业链条；二是从补齐民生短板、助力产业转型升级、保留城市文脉记忆等角度出发，逐片开展经济平衡测算，充分论证项目中所涉及的成片拆除及配套商业建设的必要性及合理性，按照盈利优先、减量提质的原则梳理出可开发利用用地约2.97万亩，并形成后备土地资源清单；三是以仓山区为重点，针对南台岛工业园区存在的土地开发利用强度不高、产业类型与合当前定位不符、擅自改变用途情况严重、低效用地仍占较大比例等问题，开展专项调研，通过图测、函调和实地踏勘等形式，形成对南台岛工业园区和三江口片区用地情况分析实现土地资源高度复合集约利用；四是组建“用地谋划专班”和“项目策划顾问机构库”，抽调中心各处室业务骨干、与专业技术支撑团队合作、开展驻点联合办公，加强人才及技术保障，经逐幅优化控规后生成经营运作方案，进一步提高土地利用效率，提升土地价值，推动城市建设发展。

二、提前介入、同步推进，在项目运作周期上做减法

2022年，中心还将开展业务系统化“一个贯通”建设工程，进一步推进项目运作的提速增效。通过梳理规范中心业务全流程、生成项目管理“一张图”、健全中心全局性的项目清单和管理台账，形成“全链条”式工作模式，并打通中心当前正在使用的数字化信息平台、OA系统、房源管理系统、财务系统等多个信息平台，建成业务一体化运作系统，动态监测、统筹管理土地储备综合事务，形成项目全生命周期管控体系，并依托技术手段分析研判全市用地大数据，实现精细管控、宏观决策。

计划解读：随着我市城市建设蹄疾步稳迈进高质量发展阶段，中心采用“三个提前”模式，通过并联推进的方式缩短项目运作周期。一是提前介入报批。由于“新”《中华人民共和国土地管理法》对报批制度进行改革、增设土地现状调查等流程，中心不断探索新机制、新举措，并将以往项目明确后才启动的报批工作提前至谋划阶段介入，与市资源规划局、市财政局、市人社局、和属地政府等部门形成合力、提速增效、联动推进，先行启动全市拟报批项目成片开发方案编制，成功在省厅下达报批规范性文件后2个月内获批我市首宗经营性用地，为今后我市其他项目报批的顺利推进奠定了良好基础。二是提前介入征收。面对我市大部分项目多呈“进场拆除快、净地交付慢、征收扫尾难”的态势，中心将以往征收后期才启动的历史建筑保护、杆线迁移、污染调查、树木移植等工作提前至报批阶段介入，推动征收—出让“并联式”实施，正逐步推动项目运作周期从以往的2—3年缩短至1年以内，全面提高征收交地效率，加快财政资金回笼。三是提前介入设计。对拟出让住宅用地提前启动出让方案设计，委托设计单位，秉持价值引领、提升品质、保障效益的宗旨，先行开展前期论证、方案模拟等工作，精准、细致、科学地谋划出让方案，最大程度挖掘资源价值、提高用地效益、提升城市形象。

三、破旧立新、拓路开源，在资金筹措渠道上做乘法

2022年，中心将继续从3个方面拓宽筹资渠道。一是结合住建部明文要求严控城市更新大规模拆除新政要求，调整“城市更新”方向，对接各银行机构深入分析融资政策，重点打造南台岛工业园区、烟台山历史风貌区等片区，从助力产业转型升级、保留城市文脉等角度重新梳理清单，并会同市资源规划局等部门优化控规指标、组织实施主体落实项目谋划；二是利用好棚改政策资金。对不符合城市更新条件但符合棚改政策的地块，拟纳入省棚改计划申请棚改专项贷款。现已初步梳理出约三远、螺洲等57个项目，正在着手进行精细谋划；三是继续探索其他筹资渠道。如积极探索引导社会资本参与土地一级开发模式等，打破当前土地储备严重依赖财政拨款的旧有资金筹措模式，实现“以储保供”。

计划解读：为打破以往土地储备严重依赖财政拨款的旧有资金模式，经不断探索，中心创新提出了“城市更新+”筹资新渠道，为土储资金拓路开源。一是会同市资源规划局、市财政局、市房管局等部门研究起草了“城市更新+”机制并于今年4月正式出台；二是会同省国开行、市城乡建总不断优化方案、经精心谋划后实现试点地块白湖北园892亩项目落地，获批授信额度32.9亿元，成为我市首宗获批金融机构信贷支持的“城市更新+”项目地块；三是按项目轻重缓急及经济平衡测算情况进行梳理后，已初步形成南湖及城南组团、奥体、高湖等后续片区的城市更新策划方案；四是起草了城市更新工作指引、经济平衡测算工作规范等相关机制，明确责任分工、优化工作流程、形成长效机制。通过建立“政府—企业—银行”的筹资链条，用活用好金融机构资金，打好国企融资这张牌，利用还款周期（5年建设期、5年运营期）“时间差”，通过土地出让释放出来的资金反哺我市重点项目建设，促进新项目落地、保障旧项目扫尾、优化空间布局、实现城市更新。